Este manual tem como objetivo instruir os usuários dos serviços do Registro de Imóveis de Guaratuba a respeito de uma pré-análise que os corretores de imóveis ou representantes de Agentes Financeiros podem fazer antes de enviar os contratos ao cartório para registro. Serão listados, também, os principais documentos acessórios que costumam ser necessários em todos os contratos que estiverem no âmbito do SFH.

Para começarmos, podemos dizer que os contratos que estão no SFH são aqueles que possuem em seus títulos a indicação SFH ou que contenham cláusula expressa no corpo do contrato sobre a origem dos recursos (geralmente cláusula II). Estes contratos possuem duas especificidades que os distiguem dos outros (SFI e consórcio, por exemplo), os contratos no SFH não precisam de reconhecimento de firma e podem ser beneficiados pelo desconto de emolumentos do art. 290, da lei 6.015.

Com relação ao desconto é importante que alguns pontos sejam esclarecidos.

O texto da lei diz:

A interpretação aplicado do texto da lei é a seguinte:

Ressalva-se que o requerimento deve conter os seguintes dizeres:

Eu, ............, cpf, rg, nacionalidade, estado civil, ocupação, residente e domiciliado.........., assumindo responsabilidade civil e criminal, tendo em vista ser a minha primeira aquisição de bem imóvel, sendo ela para fins residenciais e financiada pela Sistema Financeiro da Habitação, venho solicitar a redução dos emolumentos com base no art. 290, da lei 6.015. (data, assinatura, reconhecimento de firma)

Caso a pessoa resida em outra cidade, deverá ser comprovada a sua mudança de endereço. Neste caso, poderá ser exigida cópia autenticada da carteira de trabalho, declaração do setor administrativo do local de trabalho afirmando que o adquirente está lotado em Guaratuba ou região e a apresentação de Certidões Negativas de Registro de todos os Registros de Imóveis do local de residência do adquirente.

 

A taxa ao funrejus incide nos títulos do SFH sobre o valor de venda do imóvel. Há hipóteses de isenção como na aquisição de imóvel com área inferior a 70 metros quadrados, destinado à moradia própria, ou para funcionários públicos, destinado à moradia própria. (Também deve ser feito requerimento)

Nos contratos do SFH, o imposto é calculado da seguinte forma:

- 2% sobre a parte dos recursos próprios, acrescidos de FGTS (se houver) e 0,5% sobre a parte financiada.

Atualmente, um dos maiores problemas relacionados aos atos praticados em cartórios é o grande número de procurações falsas e as inumeráveis alterações que ocorrem nas pessoas jurídicas. Por isso, é sempre necessário comprovar a representação.

Em virtude, deste mal existente em nossa sociedade, devemos agir com toda cautela possível para que não sejam cometidos equívocos. Lembrando do nascimento dos registros públicos no Brasil, ressaltamos que a principal característica responsável pela existência do Registro de Imóveis é a segurança jurídica que ele confere aos contratos firmados entre partes. Por isso, é dever do Oficial zelar pelo bem de todos os interessados nos contratos, sejam as partes envolvidas, a sociedade, o estado ou terceiros de boa-fé. É importante afirmar, também, que os documentos que comprovam representação podem possuir validade, podem ser substabelecidos, podem ser revogados ou alterados com o passar do tempo, tornando necessária, em muitos casos, a confirmação da procuração no tabelionato que a lavrou, por exemplo. Por estes motivos, as exigências concernentes a títulos formalizados com base em procurações e/ou substabelecimentos, devem ser mais criteriosas.

Portanto, é necessário tomarmos as seguintes medidas:

1)                 Insistência na apresentação de Certidão Atualizada da Procuração e Substabelecimento (se houver substabelecimento);

2)                 Insistência na especificação dos imóveis nas procurações e substabelecimentos (se houver substabelecimentos) que tiverem como objetivo a alienação de imóveis (compra, venda, instituição de alienação fiduciária, etc.);

3)                 No caso de representação de empresas, apresentação de fotocópias autenticadas do Contrato Social Consolidado (vigente, com a última alteração), Alterações e Certidão Atualizada da Junta Comercial, para verificar a representação e o último ato praticado.

4)                 No caso de representação de credores (bancos), com representantes já conhecidos, aceita-se fotocópias autenticadas das procurações e substabelecimentos (se houverem substabelecimentos).

Há grande intriga sobre este assunto, mas aí vai a explicação. As instituições financeiras foram habilitadas por lei a formalizarem contratos de compra e venda, no entanto a lei não conferiu a estas instituições a fé pública que o Tabelião possui. Por isso, embora as certidões tenham sido apresentadas para a instituição financeira, deverão também ser apresentadas no Registro de Imóveis. Isto acontece somente no estado do Panará, em todos os outros estados, a Corregedoria dispensou a apresentação delas, sendo de escolha do comprar solicitá-las ou não.

Portanto, devem ser apresentadas as Certidões de Feitos Ajuizados da Justiça Estadual (Distribuidores da Comarca do Imóvel e Residência do vendedor), Justiça Federal (Comarca do Imóvel e Residência do vendedor) e Justiça do Trabalho (Comarca do Imóvel e Residência do vendedor). Obs.: estas certidões deverão estar válidas na data da assinatura do contrato.

 

Quando o vendedor for pessoa jurídica ou pessoa física sujeita às obrigações da Lei 8.212/91 (ex. empresário individual), devem ser apresentadas a CND do INSS e a CND de Tributos Federais, ambas dentro do prazo de validade. Obs.: estas certidões deverão estar válidas no dia do ato do registro.

A empresa ____________________________________________, inscrita no CNPJ n° _________________, neste ato devidamente representada por ____________________ _________________, portador da CI/RG n° _____________, inscrito no CPF n° _________________, declara, sob pena de responsabilidade civil e criminal, tendo em vista o disposto na Lei n° 8.212/1991 e seu Decreto regulamentador, que não está sujeita à necessidade de comprovação de inexistência de débitos para com o INSS e Receita Federal, em razão de sua atividade subsumir-se na previsão de isenção contida no art. 257, § 8°, inciso IV, do referido Decreto, a saber: “empresa que explore exclusivamente atividade de compra e venda de imóveis, locação, desmembramento ou loteamento de terrenos, incorporação imobiliária ou construção de imóveis destinados à venda, desde que o imóvel objeto da transação esteja contabilmente lançado no ativo circulante e não conste, nem tenha constado, do ativo permanente da empresa”, cujos documentos comprobatórios, bem como a descrição do imóvel e certidão atualizada da Junta Comercial, encontram-se anexos.

Eu, ____________________________________________, portador da CI/RG n° _____________, inscrito no CPF n° _________________, declaro, sob pena de responsabilidade civil e criminal, tendo em vista o disposto na Lei n° 8.212/1991 e seu Decreto regulamentador, que não estou sujeito à necessidade de comprovação de inexistência de débitos para com o INSS, visto que não me encontro na condição de empregador ou produtor rural, nem estou equiparado à empresa.

 

Os dados do contrato devem condizer com os dados da matrícula e caso haja algum dado incongruente, a situação deverá ser verificada e, conforme a situação, o contrato deverá ser ajustado ou a matrícula retificada. Os dados a serem conferidos são:

a)      Nome dos vendedores (caso haja alguma diferença entre os nomes, apresentar fotocópia autenticada da CIRG – em situações mais complexas poderão ser exigidas certidões de casamento e/ou nascimento)

b)      RG e CPF dos vendedores (caso no contrato seja colocada CNH e este dado não estiver na matrícula, deverá ser apresentada fotocópia autenticada dela). Obs.: são verificados os números e o estado emissor do documento.

c)       Estado civil (solteiro, casado, separado, divorciado, viúvo). Obs.: sempre que o proprietário casar, deverá ser apresentada certidão de casamento (atualizada), rg e cpf (fotocópias autenticadas) – Conforme o caso, certidão de casamento com averbação de separação e/ou divórcio e certidão de óbito.

d)      Havendo necessidade de pacto antenupcial, ou seja, as partes casaram com regime de bens diferente do regime normal instituido pela lei (ex.: regime de comunhão de bens, depois de 1977; regime da separação de bens, depois de 1977), nestes casos deverá constar a indicação do registro do pacto no contrato ou, se o pacto ainda não estiver registrado, a indicação da Escritura Pública do Pacto Antenupcial. Nesta última hipótese, a escritura do pacto deverá ser apresentada juntamente com certidão atualizada de casamento para que o registro do pacto seja feito nesta serventia (este registro é sempre feito no Livro 3 – registro auxiliar).

Os dados do contrato devem condizer com os dados da matrícula e caso haja algum dado incongruente, a situação deverá ser verificada e, conforme a situação, o contrato deverá ser ajustado ou a matrícula retificada. A descrição pode ser das seguintes maneiras:

a)      Lote de terreno n. , da quadra n. , da planta NNNNN, situado no municipio e comarca de Guaratuba, conforme demais características e confrontações da matrícula n ***. Imóvel havido conforme R.*.

b)      Casa n. , do condominio NNNNN, situada no municipio e comarca de Guaratuba, conforme demais características e confrontações da matrícula n ****. Imóvel havido conforme R.*.

c)       Descrever o imóvel corretamente conforme a matrícula.